Kentsel Dönüşümü Bir de İBB'den Dinleyin

Kentsel dönüşüm konusu, afet yasasının da yürürlüğe girmesiyle iyice alevlendi. Artık sadece mimarlık ve şehir planlama alanlarının sorunu olmaktan çıkan kentsel dönüşüm konusunda uygulayıcı olarak İBB'den de görüş almak istedik.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi bünyesinde kurulan Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, İstanbul'daki kentsel dönüşüme tabi alanlardan sorumlu birim olarak faaliyet gösteriyor. Biz de kentsel dönüşümü müdür İdris Atabay ile konuştuk.

Bahar Bayhan: Öncelikle Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün misyonu üzerine sormak istiyorum. Müdürlük ne zaman faaliyete geçti ve Şehir Planlama Müdürlüğü'nden farklı olarak nasıl çalışmalar yürütülüyor?

İdris Atabay: Birimimizin kuruluşundaki adı Yeni Yerleşmeler Müdürlüğü iken daha sonra Yerleşmeler ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü, en son da 14.06.2006 tarihinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü adını aldı. Tabi bu isim değişiklikleri aslında müdürlüğün misyonundaki değişiklikler nedeniyle gerçekleşti. Müdürlüğümüzün faaliyet alanını tarif etmek için öncelikle sürdürülebilir kentleşme sürecindeki planlama ve uygulama eylemlerini biraz tarif etmekte yarar görüyorum. Bu süreçteki kentsel eylemleri kentsel koruma, kentsel dönüşüm ve kentsel gelişim başlıkları altında toplayabiliriz. Belediyemizde kentsel koruma faaliyetleri Tarihi Çevre Koruma Müdürlüğü ile Koruma Uygulama ve Denetim Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir. Dönüşüm faaliyetlerinin planlama ve uygulama boyutları Mesken Müdürlüğü ile Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün tüm dönüşüm faaliyetlerini yapması mümkün olmakla beraber bağlı bulunduğumuz makamlarca özellikle görev verilmediği takdirde varoluş amacı ve ihtisas alanı gecekondu alanlarının dönüşümü olan Mesken Müdürlüğü'nün alanına girmemeyi tercih ediyoruz. Gecekondu alanı olmayıp da dönüşüme muhtaç olan alanların çokluğu dikkate alındığında böyle bir görev paylaşımı yapılması da hem kaçınılmaz hem de işlerin selameti açısından daha ideal olmakta. Ayrıca özel yasa doğrultusunda faaliyet göstermekte olan Boğaziçi İmar Müdürlüğü de kendi yetki alanındaki dönüşüm faaliyetlerinden sorumlu. Kentlerdeki planlama süreçlerini oluşum planlaması, gelişim planlaması ve dönüşüm planlaması olarak ayıracak olursak, dönüşüm planlaması için ihtisas birimlerinin bulunduğu belediyemizde her ne kadar kendisine bu konuda da görev verilebilmesi nedeniyle dönüşüm planları yapıyor olsa da Şehir Planlama Müdürlüğü'nün asıl misyonunun oluşum ve gelişim planlaması olduğunu söyleyebiliriz. Planlama Müdürlüğü'ne gelince daha çok mevcut planların parsel bazında tadilat taleplerini değerlendiren bir birim olup, her ne kadar parsel bazındaki tadilatlar kentsel dokuda küçük değişikliklere yol açsa da bu değişikliklere kentsel dönüşüm demek çok isabetli olmasa gerek. Fakat dediğim gibi zaman zaman birimlerin iş yoğunluğu veya benzeri diğer sebeplerden dolayı bir birimin özel ihtisas alanına giren bir çalışmayı diğer bir birimin yapması söz konusu olabiliyor.

BB: Kentsel dönüşüm uygulamaları 2000'li yılların en tartışmalı konularından biri oldu. Bu konuda en büyük eleştiri bölgede yaşayanların yerinden edilmesi yönünde oldu. Son günlerde Kadir Topbaş da yaptığı konuşmalarda yerinde dönüşüm için mücadele verileceğini belirtti. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz?

İA: Öncelikle yerinde dönüşümden tam olarak ne anlaşılması gerektiğini konuşalım. Yerinde dönüşüm yıkılan her binanın yerine aynı parselde bina yapmak olarak anlaşılmamalı. Kaldı ki bir binayı şu veya bu nedenle yıkıp aynı yerde yapıyorsanız buna zaten kentsel dönüşüm demek te mümkün değil. Buna ancak bina yenilenmesi denilebilir. Bununla beraber dönüşüme tabi tutulan bir mülkün karşılığı da başka bir mahallede veriliyor ise buna da yerinde olmayan dönüşüm denmemeli. Bu kabulden sonra yerinde dönüşüm, dönüşüm modellerinin arasında en idealidir denilebilir. Herkesi tatmin eden yerinde dönüşüm projeleri gerçekleştirebilmek keşke mümkün olsa. Fakat dönüşümün gerekçesi bunu her zaman mümkün kılmayabilir. Dönüştürülecek alan riskli bir alan ise yerinde dönüşüm neden öncelikle tercih edilsin ki? Yoğun yapılaşmış bir alanın dönüşümü söz konusu olduğunda tamamen yerinde dönüşüm yoğunluğun daha da artmasına neden olacağı için başkaca imkanlar var ise peşinen tercih edilmeyebilir. Ortalama altı yedi kat ve bitişik nizam yapılaşmış, içinde donatı alanı barındırmayan yerleşimler düşünün. Bir de bunların dönüşümünün finansmanını sağlamak için ilave imar artışı yapılacaksa, yapı stoku eklenecekse bunun tamamını yerinde sağlamak mümkün veya uygun olabilir mi? Yerinde dönüşüm yapılamıyorsa bina stokunun bir kısmını veya tamamını başka alanlara transfer etmek gerekebilir. Böyle bir durumun muhataplarına gerekçeleriyle doğru anlatılması ama muhatapların da, gerekçeler makulse, kabul etmesi lazım. Dönüştürülecek arazi dönüşüm planında donatı alanında kalıyor olabilir. Bu arazideki yapıları başka bir alana taşımak gerekir. Dolayısıyla yerinde dönüşüm hepimizin ideali olmasına rağmen her zaman gerçekleştirmek mümkün olmaz. Bununla beraber keyfi olarak hiç kimsenin yerini alıp, onu bir başka yere taşıyıp, o yeri dönüşüm sonrası bir başkasına vermemiz söz konusu olamaz. Bizim politikalarımızın, tercihlerimizin arasında bu yok. Buna rağmen yapıların bir kısmının taşınması zorunlu olur ise taşınılacak yerde mevcutta sahip olunandan daha cazip koşullar oluşturmayı tercih ediyoruz. Böyle durumlarda insanların önemli bir kısmı yer değiştirmeye rıza gösterecektir zaten.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çıkmadan önce de kentsel dönüşüm için yasal dayanak vardı. Belediye Kanunu'nun 73. maddesi değiştirilmişti ve bu yasa ile belediyelerin kentsel dönüşümü gerçekleştirmesi mümkün hale gelmişti. Fakat biz yasayı kullanarak insanları zorla dönüşüme muhatap kılmak yerine rızaya dayalı olan projeler gerçekleştirmeyi tercih ediyoruz. Belediye olarak öncelikle insanların dönüşümü talep ettiği alanlarda çalışmayı tercih ediyoruz ve insanlara diyoruz ki; can ve mal güvenliği istisna olmak üzere sizin rızanız olmadan biz sizi kentsel dönüşüme zorlamayacağız, kentsel dönüşüm projesini sizin de fikirleriniz ve talepleriniz çerçevesinde şekillendirerek sizinle paylaşacağız, eğer proje üzerinde anlaşma sağlayabilirsek dönüşümü gerçekleştireceğiz. İnsanların rızasını ancak onlara cazip gelecek koşulları oluşturarak sağlayabilirsiniz. Bize yapılan başvurulardan görülüyor ki mülk sahipleri hakları korunduğu müddetçe kentsel dönüşüme istekli. Kentsel dönüşüm konusundaki eleştirileri en çok kamu arazilerini işgal eden kişilerden duyarsınız. Diyelim ki şahıs çok kıymetli bir kamu arazisini işgal etmiş. Seçeneklerden bir tanesi, işgal ettiği kamu arazisinin piyasa rayiç bedelini ödemesi halinde kendisine satılmasıdır. Fakat arazinin sahibi olan kurum araziyi piyasa rayiç bedelinden satmaya kalktığında işgalciler biz bu parayı veremeyiz, siz bizi buradan çıkarıp bu araziyi zenginlere satmak istiyorsunuz diye tepki gösteriyorlar. Oysa hiç kimse, işgal ettiği araziyi piyasa rayiç bedelinden almak isteyen gecekonducuya bu araziyi bedelini ödesen dahi sana satmayız, sen buraya layık değilsin, buraya daha layık bir kesimi getirip yerleştireceğiz demiyor. Buna rağmen hem işgal ettikleri arazinin piyasa rayiç bedelini ödemeye hem de devlet tarafından kendisine önerilen bedelini ödeyebileceği daha ucuz bir araziye veya kendisine sosyal devlet anlayışıyla sunulan sosyal konutlara taşınmaya rıza göstermeye yanaşmayanlar kentsel dönüşüm muhaliflerinin çoğunluğunu oluşturuyor. Bunlardan kentsel dönüşüm konusunda uzlaşmacı olduğunu söyleyenler de yapmış oldukları gecekondunun hemen her odasında bir ailenin yaşadığını iddia edip neredeyse her oda için bir adet konut talep edenler. Buna uzlaşma denebilir mi? Örneğin; piyasa rayiç bedeli 3.000 TL olan kamu mülkü araziyi işgal eden kişi, benim bu bedeli ödeme imkânım yok, ben ancak 300 TL verebilirim, bununla beraber rayiç bedeli veren olsa bile beni yıllarca kullandığım yerden çıkarıp araziyi başkasına peşkeş çekemezsiniz yaklaşımında. Bir an için bu kişiye işgal ettiği arazinin 300 TL'ye satıldığını düşünelim. Bu sefer de araziyi kat karşılığı müteahhide verdiğinde 4-5 daire alabileceği bir imar vermenizi talep ediyor. Geçmişte bu tür durumlar yaşandığı için bu gün de benzeri beklentiler ve talepler devam ediyor.

Birbiriyle çok benzeşen bu taleplerden birinden bahsedeyim. Şahıs yaklaşık 420 metrekare hazine arazisini işgal etmiş, kat karşılığı beş daire için anlaştığı bir müteahhit ile birlikte işgal ettiği araziye 2,5 emsal yapılaşma izni talebiyle müdürlüğümüze başvuruyor. Müteahhitten alacağı beş dairenin değeri 2 milyon TL. Fakat tapu tahsis belgesini tapuya çevirmemiş bile. Yani tapu tahsis belgesinin tapuya dönüşmesi için ödemesi gereken cüzi bedeli dahi devlete ödememiş. Arazinin gerçek sahibi olan devletin payı kat karşılığı anlaşmada da hesapta yok. Bu tür talepleri karşılık bulmadığında, bizi yerimizden edeceksiniz, yerimize başkalarını getireceksiniz, bu araziyi başkalarına peşkeş çekeceksiniz diyen kişiler bunlar.
Tapu sahiplerine gelince, yerinde dönüşüm yaptığınız halde, şayet dönüşüm projesi üzerinde uzlaşma da sağlanabiliniyor ise tapu sahibi olan kişiyi yerinden uzaklaştırıp da bu yere başkalarını getirmek mümkün olabilir mi? Tapu sahiplerinin bu tür kaygıları yok zaten.

BB: Peki, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün görevi sadece sağlıksız yapılaşmış alanlarla ilgilenmek mi? Mesela Bomonti'de yükselen Anthill Residence'ın bulunduğu alanın planda afet anında toplanma alanı olarak önerildiğini biliyoruz. Bu durumda kaçak yapılar sadece gecekondular mı oluyor?

İA: Tabii ki sağlıksız yapılaşmış ve kaçak olan yapılar sadece işgalli kamu arazileri üzerindeki gecekondular değil ve kentsel dönüşüm de gecekondulaşmış alanlarının dönüşümünden ibaret değil. Daha önce de değindiğim gibi belediyemizdeki görev paylaşımı gereği gecekondu işgali altındaki belediye arazilerinin dönüşümü Mesken Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilmekte olup, müdürlüğümüzün önceliği ise kaçak yapılmış olup olmadığına bakılmaksızın daha ziyade can ve mal güvenliği açısından risk barındıran özel mülkiyete konu alanlar ve binaların dönüşümünü gerçekleştirmektir. Eğer bu tür riskler içermiyorsa çarpık yapılaşmış özel mülkiyete konu alanların dönüşümü ise ikinci önceliğe sahip.
Anthill konusuna gelince, takdir edersiniz ki tapusu kendisine ait olmayan bir yerde hiç kimsenin Anthill gibi bir yapıyı hem de kaçak olarak yapması bugün artık mümkün değil. Anthill'in bulunduğu arazi planda afet anında toplanılacak alan olarak gösterilmişse bunun sebebi, yerleşim alanlarında belirli mesafe aralıklarında bu amaca tahsis edilebilecek boş arazilerin şayet mülkiyeti kamuya ait değil ise kamulaştırılmak üzere seçilmesi olsa gerekir. Bu tür arazileri kamulaştırmadığınız takdirde afet esnasında kullanılmak üzere rezerv alan olarak ayrılmasını malikinden bekleyemezsiniz. Şayet arazinin imarı var ise maliki ruhsatını alıp inşaatını yapacaktır. Çevresindeki yapılara göre irtifası neden yüksek diye soracak olursanız, emsale göre yapılan yapılarda taban alanı katsayısı kısıtlanarak yükselme şansı olabilir. Ayrıca şayet belediye olarak donatı alanına ihtiyacınız varsa arazi sahibine kamuya donatı alanını terk etmesi şartıyla brüt alan üzerinden emsal kullandırabilirsiniz. Konunun esas muhatabı imar birimimiz aslında ama bana sorduğunuz için benzeri durumlardaki genel yaklaşımı ifade etmiş oldum.

BB: Yeni yerleşim alanlarını cazip kılmak için ne tür projeler üretiyorsunuz?

İA: Sorunuzu cevaplamadan önce kentsel dönüşümü cazip kılmak gerekip gerekmediğini ortaya koymak isterim. Yaşayan organizmalar olan kentlerde koruma, dönüşüm ve gelişim gibi kentsel eylemler söz konusudur. Kentsel mekân veya yapılar ile ilgili olarak; değerliyse, önemliyse, "Kentsel Koruma", gerekliyse, zorunlu ise "Kentsel Dönüşüm", faydalı ise "Kentsel Gelişim" eylemleri söz konusu olmalıdır. Bu ifadeden de anlaşılacağı gibi kentsel dönüşüm genellikle keyfi olmayan hallerde mecburen gerçekleştirilen bir eylemdir. Kentsel dönüşüme bir tedavi gibi bakarsanız ki sloganlarımızdan bir tanesi kentsel dönüşümün kentlerin tedavisi için araç olduğudur, nasıl ki hasta bir insanı kaderine terk etmeyip tedavisini yapmanız gerekiyor ise sağlıksız kentleri de kaderine terk edemezsiniz. Dolayısıyla nasıl ki bir hastalığın tedavisine hastayı ikna etmek için tedaviyi cazip hale getirmeniz gerekmiyor ise kentsel dönüşümü de cazip hale getirmeniz gerekmemeli diye düşünüyorum. Bununla beraber maalesef toplumun sağlık problemlerinin giderilmesi konusunda da olduğu gibi kentsel dönüşüm konusundaki bilinçsizliği yüzünden kentsel dönüşüme katılımın sağlanması veya artması için cazibe oluşturmak zorunda kalıyorsunuz.

Asıl cazibeyi kentsel dönüşüm tamamlandığında kavuşulacak olan doğal ve kentsel risklerden arındırılmış, yaşam kalitesi yüksek, sürdürülebilir kentsel doku beklentisinin oluşturduğunu söyleyebiliriz. Kentsel dönüşüme tabi tutulan alanların ya çöküntü alanları ya da risk altındaki alanlar olduğunu dikkate aldığınızda dönüşüm öncesi sahip olunan yaşam koşulları ile dönüşüm sonrası sahip olunacak olan yaşam koşullarının kıyas kabul etmeyeceğini takdir edersiniz. Bu cazibeye rağmen tüm aktörler için oldukça meşakkatli bir süreç olduğunu kimsenin inkâr edemeyeceği kentsel dönüşümün uygulanması esnasında kimsenin keyif almasını beklemiyoruz. Sonrasında erişilecek fayda uğruna kentsel dönüşüm uygulanması esnasındaki meşakkate katlanılması gerektiği kabul edilmeli. Katlanmayı kolaylaştırmak ve hatta teşvik etmek için, insanlara kentsel dönüşüm öncesinde sahip oldukları maddi değerden bir miktar fazla bir maddi değer sunmak da cazibeyi artırmak için kullanılabilecek bir başka araç. Her ne kadar kentsel dönüşüm sonrası sahip olunacak bina alanı dönüşüm öncesi sahip olunan bina alanından aşınma oranı karşılığı kadar küçük olsa da veya bu alanın yapım maliyeti kadar bir bedel ile malikin dönüşümün finansmanına katkıda bulunması gerekse de yeni bina birim metrekare değerlerinin eski bina birim metrekare değerlerine kıyasla oldukça fazla olması değer açısından cazibeyi fazlasıyla sağlıyor aslında.

Yeni yerleşim alanlarını cazip kılmak için yaptıklarımız konusuna neden yeni yerleşim alanları oluşturmayı tercih ettiğimizi ifade etmek isterim. Yerinde dönüşümün genel kurgusu şöyledir; muhataplara biz sizi mekanınızdan alıp başka bir yere götüreceğiz, binalarınız yıkılıp yeniden yapılıncaya kadar burada sizi misafir edeceğiz, dönüşüm bittikten sonra da mekanlarınıza sizi geri taşıyacağız denir. Bunu konut sahiplerine dediniz diyelim ve konut sahiplerini 5 yıldızlı otellerde konaklattınız, zorluklarını kolaylaştırdınız, her türlü ihtiyaçlarını da karşıladınız. Peki, Türkiye'deki mimari anlayışımızla hemen hemen her yapının altında ticari bir işletme olduğunu düşünürsek esnaflara ne diyeceksiniz? Yerinde dönüşüm ısrarında bulunan insanlara soruyorum ben bu soruyu. "İşletmenizi kapatın, üç yıl ara verin, başka bir yere taşının, eşyalarınızı bir depoya kaldırın, personelinizi çıkarın, müşterilerinizle vedalaşın, üç yıl sonra iş hayatınıza sıfırdan başlayın." mı diyeceksiniz? O yüzden bir şeyi eleştirirken bütün boyutlarıyla düşünmek lazım. Yerinde dönüşüm idealdir, fakat zordur. Zorluklarına katlanalım dense bile her zaman da mümkün olmaz.

Alternatif olarak ne yapmayı düşündüğümüze ya da ne tür projeler ürettiğimize gelince; her dönüşüm alanına en yakın bölgede kamuya ait boş ve yapı yapılabilecek araziler tespit etmekle işe başlıyoruz. Bu arazilerde hiç kimseyi evinden, iş yerinden çıkarmadan, düzenini bozmadan otoparkıyla, çocuk bahçesiyle, kreşiyle, eğitim tesisiyle, dini tesisiyle, yeşil alanıyla, meydanıyla, bütün kentsel donatılarıyla birlikte arazinin kapasitesi oranında yapı stokunu üretip sonra öncelikle afet riski altındaki yapılarda yaşayan insanlara kendi rızalarıyla bu binalara taşınmalarını teklif edeceğiz. İlçe değiştirmeleri söz konusu olmayacak. Aynı ilçede, mümkünse aynı mahallede üretilen depreme dayanıklı, afet riskinden korunmuş, bütün kentsel donatıları sağlanmış yapılara transfer edeceğiz. Takas yaptığımız yapılardan birim metrekare fiyatı en az iki kat daha değerli olan yapılar teklif etmeye yönelik projelerimiz var. Fakat yapıların alanından yaşı oranında kesintiye razı olmalarını bekliyoruz. Yani 100 m² yapısı varsa ve 30 yıllıksa %30'unun kesilmesine, 70 m² dairenin kendisine verilmesine rıza göstermesini bekliyoruz. Şu an çalıştığımız proje alanlarından örnek verecek olursak 100 m² yapının değeri 150.000 TL, bizim vereceğimiz 70 m² yapının değeri ise 300.000 TL. Yani, yapı olarak küçülüyor, fakat mülkünün değeri 2 kat artmış oluyor. Bununla da kalmıyor, olmayan otoparkı, yeşil alanı, eğitim tesisi, çocuk oyun alanı, dini tesisi sağlanmış oluyor. Buna kim hayır der?

Yerinde dönüşüm projelerinde dönüşümün finansmanını sağlamak üzere mülk sahiplerine verilmesi gerekenden daha fazla yapı stoku üretmeye kalktığınızda mülk sahipleri benim arazimde üretilenin tamamı benim hakkımdır diyerek bu ilave yapı stokunun da kendilerine verişmesini talep ediyor. Bu ilave yapı stokunu yapım karşılığı olarak müteahhide verdiğinizde veya yapım maliyetini karşılamak üzere satışa sunduğunuzda benim arazimi başkalarına peşkeş çekiyorsunuz diyebiliyor. Oysa dönüşümün finansmanının projenin kendisinden sağlanması en ideal olanıdır. Dönüşüm maliyetini kamuya mal edebilir misiniz? Türkiye bunun altından kalkabilir mi? Biraz önce bahsettiğim yaklaşım bu tartışmaları bertaraf etmesi açısından da önemli.

BB: Bütçeyi nasıl sağlıyorsunuz?

İA: Kentsel dönüşümün finansmanını sağlamanın birden çok yolu var aslında. Bunlardan bazılarını; maliyetin kısmen veya tamamen maliklerce karşılanması, maliyetin kısmen veya tamamen kamu kaynakları ile karşılanması, yatırım maliyetini karşılamak için satmak üzere veya kat karşılığı olarak yaptırılması halinde müteahhit payı olarak araziye ilave imar hakkı sağlanması olarak ifade edebiliriz. Bunların her birinin haklı gerekçeleri söylenebileceği gibi olumsuz yanlarından da bahsedilebilir.

Maliklerin sahip oldukları binaların yaşları ile orantılı olarak hesaplanan aşınma payı karşılığı kadar maliyete katlanmaları doğru olmakla beraber fiziksel ömrünü tamamlamamış binaların dönüşüm maliyetinin tamamının maliklerince karşılanmasının beklenmesi birçok durumda doğru kabul edilmeyebilir. Kentsel dönüşüm sayesinde elde edilecek olan donatı alanlarının kamulaştırma maliyeti karşılığı kadar kamu kaynaklarının kullanılması kabul edilebilir ancak kentsel dönüşüm maliyetinin tamamının kamu kaynakları ile karşılanması beklenmemelidir. Kentsel dönüşümün malikince karşılanması beklenemeyecek olan maliyetinin kamuya yük olmaması için ilave imar hakkı ile karşılanması yerine göre doğru kabul edilebilir, fakat tüm maliyetin ilave imar hakkı ile karşılanması dönüşüm alanına katlanılması zorunlu olan miktardan daha fazla bir nüfus getirilmesine yol açacaktır. Bununla beraber ilave imar hakkının mümkün mertebe nüfus artışına yol açmayacak birim metrekare değeri daha yüksek ama yapı alanı daha küçük bölgede eksikliği en çok hissedilen fonksiyonlar için kullanılması birçok yönden daha isabetli olacaktır. Projelerin özelliğine göre bu yöntemleri harmanlayarak kullanmak da mümkündür.

BB: Projelerin hazırlanması aşamasında nasıl çalışmalar yürütülüyor? Örneğin akademik çevre dönüşüm konusunda uzman kişilerin proje süreçlerinde yer almadığından şikayetçi. Akademik çevrenin görüşlerine yer veriyor musunuz?

İA: Kentsel dönüşüm sürecinde şehir plancısı, mimar, inşaat – harita – jeofizik - jeoloji mühendisi, avukat, sosyolog gibi tüm meslek disiplinleri bir arada çalışıyor. Kendi bünyemizde de bu meslek disiplinleri yer alıyor fakat takdir edersiniz ki İstanbul'un kentsel dönüşümünü müdürlüğün kendi bünyesinde planlaması ve projelendirmesi mümkün değil. Dolayısıyla kurguyu, yol haritasını belirledikten sonra yapmak istediğimiz işleri ihale mevzuatına göre ihale ediyoruz. İhale kapsamında çalıştayların düzenlenmesi, odaların, üniversitelerin, STK'ların, muhtarların, kentsel dönüşümden etkilenecek vatandaşların her birinin bu çalıştaylara katılması gibi bir tercihimiz var. Çok geniş paydaş grupların katılımıyla karar verilmesi söz konusu. Kimse sürecin dışında kalmıyor. Fakat süreçte düşüncelerini sorduğunuz her kişi kendi önerisinin hayata geçirilmesini bekliyor. Bizim maksadımız ise doğrudan bir fikre bağlı kalmak yerine ortak akıl ile en doğruya ulaşmak olunca önerileri hayat bulmayanlar şikayetçi olabiliyorlar. Keşke herkes biraz daha gerçekçi olabilse.

BB: Afet yasası da son günlerin gündemden düşmeyen konusu. Sizce bu yasanın uygulanması dönüşüm projelerinde ne gibi değişimler yaratacak?

İA: Konuşmamın başında kentsel dönüşümün pek çok sebebi olduğunu belirtmiştim. Bu sebeplerden bazıları sadece yapılacak kentsel dönüşüm planlarının uzun vadede gerçekleşmesi ile ortadan kalkabilir. Fakat can ve mal güvenliğini tehdit eden bir takım riskler dolayısıyla yapılması gereken kentsel dönüşümün sadece plan yaparak zamanla kendiliğinden gerçekleşmesi beklenilemez. Belediyelerin, Belediye Kanunu çerçevesinde verilen yetkilerle kentsel dönüşümü yapması zaten mümkündü. Fakat belediyeler tercihlerini yaparken afet riski altındaki alanların dönüşümünü birinci sıraya almayabilirlerdi. Kaçak yapılaşmış alanlardan veya gecekondulardan başlayabilirlerdi. Bu yasa şimdi, afeti riski altındaki alanlar ve riskli binaların dönüşümünü öncelikli hale getirmiş oldu. Bu yasa, daha önceden de kentsel dönüşüm yapma yetkisi olan ancak henüz harekete geçmemiş veya geçmeyi hiç düşünmeyen belediyeleri zorlayacak bir enstrüman oldu. Bence ihtiyaç vardı, çünkü Türkiye'deki belediyeleri düşündüğünüz zaman her belediye İBB gibi bir birikime, kaynağa, tecrübeye, bakış açısına sahip olmayabilir. Dolayısıyla herkesi yönlendirecek bir maestro olması gerekiyordu. Bu amaçla yola çıkıldığını düşünürsek, yasa ümit verici. Ayrıca yasa riskli bina maliklerinin de vurdumduymazlıklarının önüne geçmeyi hedefliyor. Hiç kimsenin can ve mal güvenliğini başkasının keyfiyetine bırakmıyor.

BB: Fikirtepe dönüşüm projesi oldukça tartışıldı. Birçok inşaat firması bölgeye hücum etti ve bölgede ciddi bir değer artışı söz konusu. Buradaki dönüşüm projesini nasıl değerlendiriyorsunuz?

İA: Fikirtepe kentsel dönüşüm planı için Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından Belediye Meclisi'ne üç alternatif sunulmuştu. Bir tanesi Belediye Kanunu'nun 73. maddesine göre kentsel dönüşüm alanı ilan etmeyi ve dönüşümü belediyenin organize etmesini ve/veya gerçekleştirmesini beraberinde getiriyordu. Bir diğeri planlama alanındaki boşluklarda bina üretip dönüştürülecek mülkiyeti bu binalar ile takas ederek boşaltmaya ve boşalan bu alanlarda aynı işlemi tekrarlamaya yönelik bir çalışma idi. Bu yöntem de kamunun yasal yaptırımlar uygulamasını gerektirebilecekti. Meclis tarafından kamunun yasal yaptırımlar uygulamadan sadece plan ile cazibe oluşturması sayesinde, maliklerin kendi rızaları ile kentsel dönüşümü gerçekleştirmesine yönelik olan üçüncü yöntem tercih edildi. Bu yöntemde küçük parsellerin birleştirilmesi sayesinde daha büyük parsellerden oluşan bir parselasyon deseninde kentsel dönüşüm hedeflendi. Büyüklüğü 200 m2 ye kadar olan parsellerin emsali 1,1 iken, parseller büyüdükçe emsal 2,07'ye kadar çıktı. Hatta planda öngörülen adalar ölçeğinde birleşmeler olduğunda 4,14'e kadar emsallere ulaşmak mümkün. Bu durum oldukça büyük bir cazibe oluşturdu. Tabi bu emsallere ulaşıldığında donatı alanları veya yollar için belirli yüzdelerde araziyi bedelsiz terk etme koşulu var. Planın uygulanması için başta süre sınırı konmamıştı. Bu yüzden mülk sahipleri müteahhitleri çok zorladılar. Müteahhitlerin kamulaştırma yetkisi olmadığı için, belediye de 73. maddeye göre kentsel dönüşüm alanı ilan etmediği için tamamen mülk sahibi ile müteahhit arasında pazarlığa dayalı bir süreç oluştu. Mülk sahiplerinin yüksek talepleri nedeniyle uzlaşmalar uzadı. İBB'nin planın uygulanması için daha önce koymamış olduğu süre sınırını beş yıl olarak belirlemesinden sonra, plan ile sağladığım cazibe beş yıl içinde kullanılmaz ise bu süre sonunda bu cazibeyi iptal edeceğim demesinden sonra artık anlaşmalar %60 kat karşılığı oranında yapılmaya başlandı diye biliyorum. Yani üretilecek 100 metrekarelik yapının 60 metrekaresi toprak sahibine 40 metrekaresi müteahhide kalacak şekilde anlaşmalar yapılmaya başlandı. Aksi halde anlaşmazlık zemini devam eder giderdi.

BB: Bölgede ne zaman uygulamaya geçilmesi düşünülüyor?

İA: Plan notunda zaten beş yıl içinde haklar kullanılmazsa iptal edileceği belirtiliyor. Dolayısıyla beş yıl içinde orada tüm hakların kullanılmasını bekliyoruz. Aksi takdirde bu cazibeye hayır diyen veya daha fazlasını talep edenler hayal kırıklığı yaşayabilirler.

BB: Eklemek istediğiniz başka bir şey var mı?

İA: Kentsel dönüşüm gönüllülerini arttırmaya çalışıyoruz. Kentsel dönüşümün yapılıp yapılmaması tartışmalarını anlamsız buluyorum. Biz istesek de istemesek de kentler bugüne gelene kadar zaten sürekli dönüşüm geçirdi. Öyleyse kentsel dönüşümün yapılıp yapılmamasını konuşmak yerine kentsel dönüşümün bir disiplin altında nasıl yapılacağını konuşmamız lazım. Bizim kentsel dönüşümün gerçekleştirip gerçekleştirilmeyeceği tartışmalarıyla vakit kaybetme lüksümüz olmadığı bilinciyle hareket etmemiz lazım.



Kullanıcı Girişi